Hà Nội, ngày 20 tháng 04 năm 2022

FiinRatings thông báo kết quả Xếp hạng Tín nhiệm Dài hạn Nhà phát hành lần đầu đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (“VPI” hay “Công ty”) ở mức BB+ với triển vọng: Ổn định.

Mức xếp hạng tín nhiệm nhà phát hành “BB+” thể hiện quan điểm của FiinRatings về việc VPI có năng lực kinh doanh tốt nhưng có thể sẽ gặp phải một số khó khăn nhất định trong trung hạn do Công ty hiện đang theo đuổi chiến lược mở rộng quyết liệt dẫn đến sự gia tăng mức độ rủi ro của hồ sơ tài chính.  

CƠ SỞ XẾP HẠNG TÍN NHIỆM

Hồ sơ rủi ro kinh doanh của VPI được đánh giá ở mức Tốt, với lịch sử hoạt động lâu năm và có nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai pháp lý các dự án cũng như công tác chuẩn bị đầu tư để tích lũy quỹ đất. Điều này được thể hiện bởi quỹ đất lớn với 755 ha của VPI được phân bổ tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, và các khu vực hiện đang nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư cả về nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở như Hải Phòng, Thanh Hóa và Bắc Giang. Ngoài ra, việc VPI được đánh giá là có năng lực triển khai dự án tốt, đảm bảo tiến độ xây dựng và bàn giao cũng sẽ là lợi thế giúp Công ty duy trì được vị thế kinh doanh tốt trong ngắn và trung hạn.

Theo đánh giá của FiinRatings, các rủi ro kinh doanh chính của VPI nằm ở một vài dự án có giá trị đầu tư lớn trong giai đoạn 2022-2024 thuộc các khu vực địa bàn tương đối mới (Hải Phòng, Thanh Hóa, Thừa Thiên – Huế, Cần Thơ, v.v.) đối với Công ty. Điểm lợi thế là các dự án này đều nằm ở vị trí thuận lợi, qua đó có thể giúp VPI tiếp tục duy trì thế mạnh ở các phân khúc sản phẩm vốn có. Tuy nhiên, do trước đây VPI chủ yếu tập trung phát triển các dự án ở các khu vực đông dân hoặc các quận trung tâm của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, việc triển khai các dự án mới này tại những thành phố vệ tinh vẫn tiềm ẩn rủi ro kinh doanh, đặc biệt trong trường hợp thị trường bất động sản có những diễn biến không thuận lợi.

Mức độ đòn bẩy tài chính của VPI hiện ở mức tương đối cao so với mức trung bình ngành và dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong 1-2 năm tới do VPI chủ trương tăng cường đẩy mạnh việc mở rộng quỹ đất trong giai đoạn 2022-2026, chuẩn bị cho việc phát triển dự án trong 5-10 năm tới, dẫn tới nhu cầu huy động vốn được dự đoán sẽ tăng mạnh. Hệ số Nợ vay/ Vốn chủ sở hữu hiện ở mức 1,1 lần vào cuối năm 2021. Ngoài ra, tỷ lệ bao phủ nợ vay thể hiện qua chỉ số Nợ vay/Biên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (“EBITDA”) năm 2021 của VPI ở mức 6,0 lần, cao hơn đáng kể so với thời gian đáo hạn nợ trung bình của Công ty hiện ở mức 2,02 năm. Tỷ lệ này theo dự báo của FiinRatings vẫn sẽ ở mức tương đối cao trong các năm tới. Việc đẩy mạnh hoạt động vay nợ để tài trợ cho các dự án bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản hiện đang chịu nhiều tác động đến từ việc biến động mạnh của giá nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát và nguồn cung tín dụng của ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực bất động sản đang bị thu hẹp và thận trọng hơn sẽ làm tăng đáng kể rủi ro tài chính của VPI.

Mức độ cân đối thanh khoản của VPI được duy trì ở mức phù hợp nhờ vào năng lực triển khai dự án về cơ bản đảm bảo tiến độ và góp phần giúp Công ty duy trì uy tín trên thị trường vốn. Theo kịch bản phân tích tình huống xấu nếu xảy ra, chúng tôi dự báo VPI vẫn có khả năng duy trì được cân đối thanh khoản ở mức phù hợp. Thực tế, năng lực duy trì thanh khoản của VPI cũng đã được kiểm chứng qua hai giai đoạn thị trường biến động, thời điểm 2011 khi thị trường bất động sản đóng băng và thời điểm 2020 khi thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

CÁC YẾU TỐ CÓ THỂ DẪN ĐẾN VIỆC NÂNG HOẶC HẠ BẬC XẾP HẠNG TÍN NHIỆM

Triển vọng ổn định thể hiện quan điểm của chúng tôi về khả năng thay đổi mức xếp hạng tín nhiệm trong vòng 12 tháng tới. Chúng tôi có thể xem xét thay đổi xếp hạng của VPI trong các trường hợp sau:

Kịch bản Nâng điểm xếp hạng:

• Dòng tiền tốt hơn dự kiến so với trường hợp dự phóng cơ sở của FiinRatings đến từ các dự án trọng điểm trong giai đoạn 2022-2023 như: Vlasta Sầm Sơn, Khu đô thị mới Cồn Khương, Khu nghỉ dưỡng Lộc Bình, Vlasta Thủy Nguyên và Tháp Đôi - Bắc Giang.
• VPI thực hiện huy động vốn chủ sở hữu thành công thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ dự kiến trong năm 2023 làm giảm áp lực tài chính từ vốn vay.
• Các chỉ số tài chính về cơ cấu vốn và cân đối thanh khoản của VPI được cải thiện rõ rệt so với kịch bản dự phóng cơ sở, đặc biệt trong giai đoạn 2023-2024 (ví dụ hệ số Nợ vay/EBITDA được cải thiện lên mức dưới 1,5 lần và với sự xem xét cùng nhiều yếu tố khác).

Kịch bản Hạ điểm xếp hạng:

• Gia tăng thêm nợ vay trong khi nguồn thu không được tốt như kịch bản dự phóng cơ sở của FiinRatings, khiến mức đòn bẩy tài chính duy trì ở mức cao trong một thời gian dài (ví dụ tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lớn hơn 2,5 lần và với sự xem xét cùng nhiều yếu tố khác).
• Điều kiện thị trường không thuận lợi khiến Công ty phải chịu áp lực về chi phí gia tăng, hoặc buộc Công ty phải giảm giá bán sản phẩm.
• Yếu tố về môi trường lãi suất hoặc vĩ mô có thể ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của Công ty theo như kế hoạch đặt ra để thực hiện và triển khai các dự án nằm trong kế hoạch.

Chi tiết về công bố XHTN này được trình bày TẠI ĐÂY

FiinRatings là một thương hiệu của FiinGroup, được Bộ Tài chính chứng nhận đủ điều kiện thực hiện xếp hạng tín nhiệm (XHTN) tại Việt Nam theo giấy phép số 02/GCN-DVXHTN ngày 20/03/2020. Để củng cố và nâng cao chuyên môn của mình, ngày 24/05/2021, FiinRatings đã công bố tiếp nhận hỗ trợ kỹ thuật từ S&P Global Ratings và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). Mới đây nhất, ngày 10/3/2022, FiinGroup chính thức được Tổ chức Trái phiếu Khí hậu (Climate Bonds Initiative, viết tắt là “CBI”) chứng nhận là đơn vị đầu tiên của Việt Nam được ủy quyền đánh giá các trái phiếu xanh được phát hành bởi các tổ chức và doanh nghiệp Việt Nam khi tham gia vào chương trình của tổ chức này.

FiinRatings duy trì một chính sách độc lập nghiêm ngặt nhằm đáp ứng các quy định hiện hành trong việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam cũng như nhằm tuân thủ các chính sách nội bộ về tránh mâu thuẫn lợi ích và đảm bảo tính khách quan và độc lập trong việc phân tích và đưa ra ý kiến xếp hạng tín nhiệm.