[Hà Nội, ngày 29/03/2022] FiinRatings thông báo kết quả Xếp hạng Tín nhiệm Dài hạn Nhà phát hành lần đầu đối với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (“AGG”) ở mức BBB- với triển vọng: Ổn định.

Triển vọng xếp hạng phụ thuộc vào cả yếu tố môi trường kinh doanh, triển vọng ngành và hoạt động kinh doanh của Công ty. Chúng tôi đưa ra triển vọng Ổn định về AGG, thể hiện quan điểm của chúng tôi về sự hồi phục của thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh sau dịch COVID-19, cùng với định hướng đẩy nhanh đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Chính phủ. Đây là những yếu tố sẽ giúp hỗ trợ AGG đạt được kế hoạch kinh doanh của mình từ những dự án đang triển khai trong giai đoạn 2022-2024, qua đó duy trì tốt dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, và đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ của công ty trong thời gian tới.

CƠ SỞ XẾP HẠNG TÍN NHIỆM

Điểm xếp hạng này thể hiện quan điểm của FiinRatings về kinh nghiệm và năng lực phát triển bất động sản phân khúc trung cấp của AGG tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận:

Hồ sơ rủi ro kinh doanh thể hiện kinh nghiệm và năng lực bán hàng của Công ty. Dù mới chỉ mở rộng mạnh mẽ trong khoảng 5 năm gần đây, AGG đã xây dựng được vị thế và thương hiệu nhất định tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Những dự án mà Công ty đã và đang triển khai chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư hướng đến phân khúc trung cấp. So với các nhà phát triển bất động sản khác, AGG hiện có quy mô trên trung bình, với quỹ đất khoảng 80 ha tại TP. Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh, đủ để hỗ trợ sự phát triển và tăng trưởng của AGG trong 4-5 năm tới.

Các rủi ro kinh doanh chính của AGG theo quan điểm của chúng tôi nằm ở việc quy định pháp lý liên quan đến ngành Bất động sản khá phức tạp và thường xuyên được thay đổi, cùng với tính chu kỳ và biến động đặc thù của ngành. Tuy nhiên, phân khúc mục tiêu của Công ty được đánh giá là có tính thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đất nền ở các tỉnh trong điều kiện thị trường Bất động sản diễn biến không thuận lợi.

Hồ sơ rủi ro tài chính với mức nợ vay để tài trợ cho hoạt động mở rộng các dự án mới được duy trì ở mức hợp lý với kỳ vọng từ dòng tiền của các dự án đang triển khai. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu của Công ty dự kiến sẽ duy trì ở mức 0,8-1,2 lần trong hai năm tới do nhu cầu về vốn cho các hoạt động đầu tư mở rộng quỹ đất. Trong khi đó, tỷ lệ Nợ vay/EBITDA năm 2021 của AGG tương đối cao ở mức 3,8 lần so với trung bình các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là 2,4 lần, tuy nhiên tỷ lệ này được kỳ vọng sẽ giảm về mức trung bình vào năm 2022-2023 nhờ dòng tiền mang lại từ ba dự án trọng điểm bao gồm WestGate, The Standard và The Sóng. Các dự án này hiện đã qua giai đoạn đầu tư ban đầu, và đang có mức độ hấp thụ khá tốt với khoảng 65-99% sản phẩm đã được bán, cùng với tiến độ xây dựng đúng theo kế hoạch đã cam kết với khách hàng.

CÁC YẾU TỐ CÓ THỂ DẪN ĐẾN VIỆC NÂNG HOẶC HẠ BẬC XẾP HẠNG TÍN NHIỆM

Theo quan điểm của chúng tôi, khả năng thay đổi điểm xếp hạng tín nhiệm của AGG trong 12 tháng tới là rất thấp. Tuy nhiên, chúng tôi có thể xem xét thay đổi xếp hạng của AGG trong các trường hợp sau:

Kịch bản Nâng điểm xếp hạng:

• Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tốt hơn Phương án dự báo cơ sở từ các dự án trọng điểm trong năm 2022-2023 (The Sóng, WestGate, The Standard, The Gió).
• Duy trì được đòn bẩy tài chính ở mức thấp hơn (ví dụ: Nợ vay/Vốn chủ sở hữu < 0,8 lần và Nợ vay/EBITDA < 2,0 lần) với chính sách tài chính phù hợp, đặc biệt liên quan tới hoạt động M&A.

Kịch bản Hạ điểm xếp hạng:

• Sự chậm trễ trong quá trình pháp lý, giải phóng mặt bằng, đền bù dẫn tới yêu cầu về vốn đầu tư lớn hơn và ảnh hưởng tiến độ triển khai của các dự án lớn bao gồm dự án BC2.7 và BC3.2. 
• Các hoạt động mua bán và sáp nhập khiến mức đòn bẩy tài chính cao hơn trong một thời gian dài (ví dụ: Nợ vay/Vốn chủ sở hữu > 1,5 lần).

Chi tiết về công bố XHTN này được trình bày TẠI ĐÂY.

FiinRatings là một thương hiệu của FiinGroup, được Bộ Tài chính chứng nhận đủ điều kiện thực hiện xếp hạng tín nhiệm (XHTN) tại Việt Nam theo giấy phép số 02/GCN-DVXHTN ngày 20/03/2020. Để củng cố và nâng cao chuyên môn của mình, ngày 24/05/2021, FiinRatings đã công bố tiếp nhận hỗ trợ kỹ thuật từ S&P Global Ratings và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). Mới đây nhất, ngày 10/3/2022, FiinGroup chính thức được Tổ chức Trái phiếu Khí hậu (Climate Bonds Initiative, viết tắt là “CBI”) chứng nhận là đơn vị đầu tiên của Việt Nam được ủy quyền đánh giá các trái phiếu xanh được phát hành bởi các tổ chức và doanh nghiệp Việt Nam khi tham gia vào chương trình của tổ chức này.

FiinRatings duy trì một chính sách độc lập nghiêm ngặt nhằm đáp ứng các quy định hiện hành trong việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam cũng như nhằm tuân thủ các chính sách nội bộ về tránh mâu thuẫn lợi ích và đảm bảo tính khách quan và độc lập trong việc phân tích và đưa ra ý kiến xếp hạng tín nhiệm